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华侨城北站壹号项目位于深圳市龙华区民塘路与白松二路交汇处， 占地面积：16030.57㎡， 建筑面积：160000.00㎡， 总房源：380户，车位数：1051个/地下2层， 楼层状况：共2栋，总层高37-44层 绿化率：30%，容积率：10.00， 物业管理费：6.8元/m²/月 物业公司：深圳市华侨城物业服务有限公司， 开盘时间：2019/9/28， 交房时间：2021/11/30（现楼） 户型面积：90-110-150-160m²（2-3房） 项目特色：多地铁 近公园 精品公寓 品质写字楼 配套丰富 通燃气 带阳台，带装修，学校：深圳高级中学（集团）北校区，玉龙学校。

总部基地的经济效应来自于大量资源的聚集，其中包括企业、人才等，因此每个总部基地都存在大量的高端居住需求！为了承接这种需求，行政公寓「应运而生」。

地产君梳理了一下，发现目前发展比较成熟的总部基地，都有属于自己的行政公寓，比如：

深圳湾高新区-深圳欢乐海岸万豪行政公寓；

后海中心区-深圳湾一号来福士公寓；

前海合作区-卓越前海壹号；

福田中心区-东海国际公寓。

而现在，位于龙华核心区-的北站超级枢纽总部基地，也即将诞生属于自己的行政公寓-华侨城北站壹号！毫不夸张地说，它就是龙华版的“深圳湾来福士公寓“。

为什么北站枢纽有这个需要？未来行政公寓能提供怎样的生活场景？与地产君一起来了解一下……

01

北站超级枢纽基地

从「交通底层」到「商业上层」

亚当·斯密在《国富论》中写道：“一切改良，以交通改良最有效”。

从世界大国崛起的历史进程看，强大的国家离不开强劲的交通枢纽，它们的兴盛往往也始于交通的崛起。

交通具有基础性、先导性、服务性、支撑性和战略性等特点，因此可以成为“兴国利器”，对于城市的繁荣发展，也有“异曲同工”的效用。由此可见，“交通”对于城市发展的重要性！

深圳作为一个国际大都市，也有属于自己的超级枢纽总部基地——北站超级枢纽总部基地。地产君梳理了一下，发现北站超级枢纽总部基地不仅发展定位高，可与福田中心区协同发展，整体建设推进也比较快！

1 高定位

龙华核心区的深圳北站超级枢纽总部基地位于深港中轴上，不仅是深圳综合型城市副中心、深圳“6+1”总部战略之一，还是链接大湾区城市群的超级枢纽总部CBD。

去年12月18日，深圳北站枢纽地区城市设计国际咨询推介会召开，会议提出北站枢纽将建设成为：国际领先、世界一流、契合粤港澳大湾区核心城市门户的活力枢纽片区，定位非常高！

该片区整体占地约6.1平方公里，总建筑体量约960万平，计划投入约2000亿进行打造！该片区中规划用地以商业和办公用地为主，总用地约123公顷。

未来将聚焦总部、金融、消费等核心功能，以引入产业金融，电子商务，物流等总部企业为主，打造具有全球影响力的“国际会客厅“。

2 同发展

与其他总部基地相比，龙华核心区与深圳福田中心区的直线距离最短，两个中心的商务资源可以相互辐射！

在大湾区时代中，深圳都市圈背景下，深圳建立交通枢纽有利于更好集聚人流、信息流、资金流，推动区域发展，拉动经济增长。在这种情况下，龙华核心区与福田中心区可实现“协同发展”！

3 快推进

据了解，目前深圳北站超级枢纽中心的商业已经兑现了一部分，华侨城北站壹号、鸿荣源北站商务中心、汇德大厦、安宏基天曜广场、红山6979等合计超百万的商业已经初现规模。

其中，红山6979已经开始试运营，6月24日正式开业！

红山6979|来源：红山6979商业中心

片区内其它建设也在市政府、区政府领导下逐步推进，比如：4月20日，位于深圳北站商务核心片区的华电地块（A806-0001宗地）已经完成收地工作！

据说这块地的征收从始至今历时20年，随着该地块征收完毕，深圳北站商务核心片区的建设将加速推进。也意味着在深圳市政府领导下，北站商务核心区规划也将加速兑现，未来片区发展值得期待。

02

北站超级枢纽总部基地

发展日新月异，需求不断更迭！

虽然北站商务核心片区还处于建设中，但是目前北站超级枢纽总部基地已有不少企业入驻。

比如：

深圳高铁总部、美团科技总部等总部企业；

深圳综合交通设计研究院、深圳计算机科学研究院等科研中心；

中国人寿、汇隆财富、英大证券等金融企业；

还有盒马鲜生、稳健医疗、中兴网信等；

区域要发展，需要引入产业；产业要发展，需要引入大量相关人才！

根据规划，未来深圳北站商务片区将新增就业人口规模约25万人，居住人口规模约11万人。（来源：龙华区重点区域建设推进中心）未来商业服务业规模约550万平，未来将拥有办公楼60栋，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司。

在区域规划发展下，大量高端人才随之涌入。这些受过高等教育，对生活有很高追求的人一般而言，对居住有两大要求：

1）离得近、住得舒适、服务配套到位

由于高端商务人群收入更高，所以他们对居住环境要求更高！

对于秉承「时间就是金钱」的商务人群而言，他们对居所的第一要素：要与公司“离得近”。

其次还要求有相对纯粹的居住环境，能够住得舒适；有完善的商务配套，满足日常的商务对接需求；高标准的物业服务，满足日常生活需求。

2）类“五星级酒店”的居住舒适度

对于企业总部聚集的商务北站超级枢纽基地而言，未来除了有“固定居住需求“，还有来自企业分部的“流动居住需求。

据地产君了解，不少企业总部，尤其是大的金融企业出差住宿标准通常都是五星级酒店！所以，未来北站片区亟需大量无论从产品品质还是服务质量来看对标五星级酒店的居住产品。

也就是说，未来北站商务片区需要大量品质类“五星级”的行政公寓！

03

对标深圳湾来福士、卓越前海壹号……

华侨城北站壹号来了

中国行政公寓最早兴起于90年代中后期，由几大重要国际化城市涉外人士直接推动，始于北京、上海，之后推广到全国各大主要城市！

目前中国北上广的行政公寓发展已进入成熟的阶段；环顾深圳部分发展较为成熟的总部战略基地，都有属于自己的行政公寓。比如：福田有东海国际公寓、深圳中心天元、深业上城；深圳湾有雅诗阁来福士广场服务公寓、万豪行政公寓；前海的卓越前海壹号公寓。

华侨城北站壹号

行政公寓都位于交通非常便捷的经济中心区，通过营造出一种舒适惬意的住宿体验，提供了完善的配套设施及高品质的服务来满足城市中心商务精英的高端居住需求。以一种顶级酒店服务式的标准，给住户提供一种胜于星级酒店的长住体验。选择租住行政公寓的租户们，正是看中这些！

比如：

1）长期住在来深圳湾雅诗阁福士广场服务公寓的T先生就是看中了行政公寓具备：交通方便、便于开展商务会议的特点；

2）经常到深圳出差的S先生则是因为通勤方便，配套齐全，每每到深圳都会选择卓越前海壹号行政公寓；

3）从事金融行业的Q先生因为工作需要，每年要到深圳福田工作几个月，每次都会选择离公司近且配套齐全的东海国际公寓。

深圳北站超级枢纽总部基地是深圳“6+1”总部战略之一，发展对标深圳湾超总、前海合作区、福田中心区等。

随着北站超级枢纽的发展，将出现大量的高端居住的需求，所以北站同样也需要有与区域规划相匹配的行政公寓，于是华侨城北站壹号应运而生，对标深圳湾来福士公寓、卓越前海壹号等行政公寓。

华侨城北站壹号位于未来依托“高铁枢纽”发展的北站商务片区，未来高效通勤的属性非常明显！且从发展来看，深圳北站超级枢纽总部基地与后海发展历程有一定的相似性。

都是先发展住宅，在住宅相对饱和后再推动商务的发展。一般在这种情况下，片区存在高端居住产品的“缺口”，高端居住产品具有一定的“稀缺价值”！

且目前正是北站发展商务的元年，在规划价值完全兑现之前，深圳片区商务物业，尤其是行政公寓存在较大的价值潜力！

比如：2014年前海的突破年卓越前海壹号均价6.4万/平，而今天挂牌均价约11万/平，最高单价约17万，6年涨价4.5-10万之间！华侨城北站壹号就是未来的卓越前海壹号，值得重点关注！

04

华侨城北站壹号

属于北站枢纽超总的行政公寓

华侨城北站壹号位于深圳北站商务中心区的核心地段，毗邻广深港高铁枢纽、城市会客厅-深圳北站交通枢纽，坐拥“海陆空轨铁岸”六维交通体系。

项目占地约1.6万平，总建面约16万平，集高端公寓、商务办公及特色商业的深圳北站商务综合体。

作为一个位于北站核心区的行政公寓，华侨城北站壹号行政公寓有什么特点？

地产君梳理了一下，发现华侨城北站壹号不仅交通便利，而且整体配套齐全，物业服务也不错，产品做的也好，是一个将公寓式生活与酒店式服务完美融合的行政公寓产品，未来能够承接来自深圳北站超级枢纽总部基地的高端居住需求。

1 交通便捷

华侨城北站壹号通过连廊与南面商业绿地相连，整个二层连廊将是全亚洲最大的空中连廊，从项目步行至北站仅需10分钟。

从高铁北站出发，19分钟可达香港、29分钟至广州，一天内可实现17个城市通勤。除了高铁，项目周边还有地铁4、5、6号线（预计7月开通），未来将连接光明、宝安、龙华、罗湖、福田等地。

四通八达的交通路网可实现高效的商务出行，对于惜时如金的商务人群来讲，位于北站片区的华侨城北站壹号无疑会被列为重点考虑的居所！

2 配套到位

项目周边不仅有演艺馆、展览馆，还有深圳第二图书馆（建设中）和深圳美术馆（建设中），总体量超16万平的市政文化场馆配套，还有超50万平商圈环绕，更有9公里动感生态纽带联通北站红山公园绿谷。举步可感受到文化艺术的滋养，居住环境非常舒适！

作为高端行政公寓，只有“硬”配套是不够的，还要有高端的会所配套，周到的“管家服务”。

华侨城北站壹号的行政公寓设有建面约2400平的顶级私享会所，涵盖了健身房、无边际泳池、瑜伽室、SPA、书吧、茶室、咖啡吧等，打造了多个具有休闲洽谈区域的泛会所空间。不仅可满足业主日常娱乐需求，还能满足业主日常商务需求。

物业服务对标深圳华侨城顶级豪宅-新天鹅堡，采用的是华侨城旗下品牌「华管家」，提供五星酒店式高端物业服务！

3 产品高端

华侨城北站壹号是「北站超总」的行政公寓，目前在售产品建面约90-160平，带精装交付。

作为北站商务总部基地首发入市的高端商务产品，华侨城北站壹号的精装配备的是西门子厨电、德国唯宝智能马桶、德国汉斯格五金、瑞士弗兰卡龙头、日本日立空调、德施曼门锁等国际一线品牌，品质不容小觑！

目前在售的公寓产品均带阳台，通燃气。有3个面积段分别是：建面约90平的1房、建面约110平的2-3房、建面约160平的3房，可满足不同客户的居住需求。

A户型，建面约90平

A户型样板间

A户型样板间

A户型样板间

A户型，建面约90平的1房1厅1卫，打造的是一种奢阔的居住空间，满足城市精英的单人私享居住需求。

B户型，建面约110平

B户型样板间

B户型样板间

B户型样板间

B户型，建面约110平，可以做2-3房，以“轻奢“为主，意在打造一种奢适的居住空间，专为有高端商务居住需求的小家庭准备。

C户型，建面约160平

C户型样板间

C户型，建面约160平，3房2厅2卫，以“超奢商务行馆“为主题，打造一种尊贵的奢阔居住空间。从空间切割角度来看，多个阔绰的房间可以满足多种使用场景，或居住生活、或商务会谈，符合有复合性需求的高端商务人群的需求。

总的来说，此次华侨城北站壹号在售的各个面积段户型各有亮点，除了可满足生活的基本需求外，还具备办公、会客等多种功能，打造了一种都市新精英的进阶生活方式。

作为北站商务核心区的不限购不限贷资产，华侨城北站壹号不仅有不可替代的区位价值，在项目整体及产品细节、配套服务等方面也做得非常到位，完全可以满足现代精英对高端居所的追求，也是目前深圳北站片区值得重点关注的行政公寓。

05

稳增长+长收益

华侨城北站壹号价值可期！

对于不限购不限贷资产而言，好产品只是价值的一部分，拥有稳增长、长收益能力也很重要。地产君从这两个角度对华侨城北站壹号进行了一番研究，最后也跟大家分享一下：

1 稳增长能力：对标全球超级枢纽

位于深圳北站超级枢纽总部基地的不限购不限贷产品-华侨城北站壹号，未来的价值潜力可参考同样以“总部枢纽经济“发展的日本东京站、香港西九龙站、上海虹桥站：

日本东京站经过10年的发展，进驻企业约4100家，二手公寓价格超12万/平，位居日本第一；

香港西九龙站是香港最大的枢纽中心，也是香港的地标中心！片区二手住宅价格已超45万/平，目前香港房价约15.3万/平，价差近30万；

上海虹桥站经过10年发展片区内入驻的企业超700家，其中不乏总部企业，写字楼出租面积上涨约356%。

随着时间的推进，“总部枢纽”的发展，未来在吸引企业入驻，汇聚人流的同时还能提升区域价值，拉升房价。因此位于“总部枢纽基地“的华侨城北站壹号，未来价值可期！

龙华——华侨城北站壹号

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