光明中心区,越秀星汇珑府(推广名:星科源启),备案均价4.02万/m²,备案单价3.45-4.4万/m²,总价311-493万/套,合同约定在2027年12月带精装交付

光明中心区，越秀星汇珑府（推广名：星科源启）在2025年9月29日取证入市，本次首推1栋1单元，面积有89m²的3房2卫，112m²的4房2卫户型，共155套房源，2梯5户设计，备案均价4.02万/m²，备案单价3.45-4.4万/m²，总价311-493万/套，合同约定在2027年12月带精装交付。

越秀星科源启，是光明区第6个住宅新规项目，其得房率接近100%，在此之前，光明区已有5个新规下的楼盘入市，分别是满京华金硕和府、观玥名邸、满京华金硕臻府、华润润臻园以及满京华金硕悦府。这些项目都受到了市场的热烈追捧，客户青睐有加。

而这次越秀星科源启的小区户型设计，在景观视野上堪称整个光明区的佼佼者，无可争议地占据着NO.1的位置。

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越秀星科源启在2025年9月29日拿证以来，至今历时7个月，也已经销控超45套房源，去化率达到了28.8%，针对剩下的部分在售房源，开发商也深刻领悟到了市场的残酷，全面下调备案价，折后均价3.3万/m²，折后单价2.92-3.85万/m²，3房总价260万起，4房总价380万起，其中3房跟4房差距明显，最具性价比的是其89㎡的03户型，总价只要260-270万/套，相对比附近的二手房云科府，目前其二手房成交均价仍在4.1万/m²左右，对比下来性价比就很凸显了。

89m²的3房2厅2卫，南北通，折后总价260-305万/套，单价2.92-3.42万/m²。

112m²的4房2厅2卫，东南向，折后总价380-431万/套，单价3.39-3.85万/m²。

1.项目平面图

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2.项目户型图及介绍

89m²的3房2厅2卫，A1 户型采用经典竖厅布局，客厅开间约 3.3 米，搭配 LDKB 一体化通透设计。创新 S 墙优化布局，专门预留双开门冰箱专属位置；客厅衔接约 3.9 米全景飘窗，视野开阔无遮挡。全屋四面宽朝南，整体开间总长约 12.8 米，格局做到标准动静分区，居住舒适度拉满。

主卧配备270° 无柱转角飘窗，空间尺度出众；三个居室面积规整实用，主卧约 17.28㎡、次卧分别约 9.99㎡与 8.88㎡（含墙体及飘窗）。U 型厨房操作动线合理，卫浴实现干湿分离，日常打理更省心。客厅阳台面积约 5.94㎡，西北朝向，直面科学公园绿意景观。

户型亮点总结

这款 A1 户型综合优势十足，片区少见的客厅270° 全景采光，直览科学公园自然风光；主卧 L 型无柱转角飘窗，可眺望光明湖景，双重景观加持。主卧超大空间宜居舒适，两间次卧尺寸充足、不压抑。

卫生间规避管道外露问题，起居更整洁；主卧与次卧隔墙非承重墙，后期改造、空间改造灵活度极高。全屋赠送面积约 18.94㎡，得房率优秀，实用性与性价比兼备。

89m²的3房2厅2卫，B1 户型采用竖厅南北通透经典格局，入户玄关可定制 800 收纳库，居家储物从容够用。客厅开间 3.35 米，客餐厅独立分区，动线合理互不干扰。全屋四面宽布局，整体开间约 12.4 米，全屋采光通风拉满。

居室尺寸规划合理：主卧约 14.4㎡，两间次卧分别为 10.83㎡、8.37㎡（含墙体及飘窗）。搭配实用 U 型厨房，操作动线流畅；卫生间干湿分离，日常起居干净清爽。客厅阳台约 5.7㎡，西北朝向，一线直享科学公园生态景观。

户型亮点总结

建面约 89㎡稀缺南北通透格局，市面同面积段十分少见。次卧配备 L 型无柱转角飘窗，全屋多达 9 个飘窗设计，拓展空间、观景休闲一举两得。每个房间尺度宽敞实用，居住舒适度高。卫生间无外露上下水管，整体更整洁美观；主卧与次卧相邻墙体为非承重墙，后期改造自由灵活。全屋赠送面积高达21.06㎡，超高赠送、得房率出众。

112m²的4房2厅2卫，C1 户型打造经典竖厅格局，客厅开间做到 3.65 米，采用 LDKB 一体化通透设计。户型搭配 S 墙贴心布局，预留双开门冰箱专属位置。全屋四面宽排布，整体开间约 12.3 米，实现四开间朝南 + 标准动静分区，采光与私密性兼顾。

主卧标配 270° 无柱转角飘窗，空间尺度优越；各房间尺寸均衡实用：主卧约 22.95㎡，次卧分别为 10.39㎡、7.9㎡、6.86㎡（含墙体、飘窗）。U 型厨房操作动线合理，卫生间干湿分离，日常居家更好打理。客厅连通次卧，衔接5.9 米超长观景阳台，阳台面积约 10.62㎡，东南朝向，全天候俯瞰小区中央园林美景。

户型亮点总结

该户型坐落社区楼王位，视野无遮挡，全景包揽整个小区园林景观。主卧 L 型无柱转角飘窗，观景体验极佳；卫生间无外露上下水管，布局整洁美观。主卧与次卧衔接墙体为非承重墙，后期改造、空间改造灵活多变。独立次卧设置在入户近端，可作为书房、茶室，居家办公安静不打扰。全屋整体赠送面积高达 20.45㎡，高赠送高得房，改善居住性价比十足。

3.项目区域及楼盘介绍

越秀星科源启，落子光明新湖街道，坐落光侨路与科学大道交汇处东南侧，占位光明中心区核心板块。项目北靠中山大学深圳校区，南接光明城高能板块，西临光明主城核心腹地，稳居光明三大核心板块之一，坐拥区域 C 位核心地段，区位优势得天独厚。

项目北向紧邻中山大学深圳校区，顶尖高校落地加持，赋予整片区域浓厚书香底蕴与人文氛围，居住圈层纯粹又有质感。南面无缝衔接光明城板块，作为光明高速崛起的新兴热土，对标深圳北站能级，产业、交通、配套全面爆发，未来潜力肉眼可见。西侧紧贴光明中心成熟生活圈，一站式繁华商业、便民配套近距离覆盖，日常购物、休闲出行随心切换。

扎根越秀星科源启，既能近距离享受高校人文熏陶，又能全盘承接光明城、中心区双重发展红利。多维立体交通环绕，生态环境优越，工作通勤、日常居家、休闲宜居全方位兼顾。

不管是自住改善还是资产配置，越秀星科源启凭借硬核地段、成熟配套与可观发展前景，都是光明置业高品质优选。

越秀星科源启，是光明难得一见的四公园环绕宜居红盘，三面绿意环抱，生态资源得天独厚。项目坐拥得天独厚的自然景致，四季风光旖旎，居住环境静谧雅致，推窗皆是满眼绿意。

安家于此，整日被鲜氧与草木环绕，宛若身居城市中的世外桃源。清晨阳光透过林间层层洒落，静谧治愈；入夜远离城市喧嚣，抬头便是漫天繁星，沉浸式享受低密舒适的生态人居。

放眼整个光明核心片区，这类公园 + 核心地段双重加持的优质地块，日后只会愈发稀缺，同类低密住宅用地基本不再批复，收藏价值极高。

无论是追求静谧舒适的自住改善家庭，看重生态环境与居住品质；还是看好片区发展、注重长期保值增值的置业投资者，越秀星科源启，都是光明置业不容错过的优质优选。

越秀星科源启，由广州龙头国企 —— 越秀集团匠心打造。作为广州市国资委直接监管的大型标杆国企，集团始建于 1985 年，底蕴深厚、实力雄厚，2024 年稳居中国房企综合实力 TOP9，同时也是全国在港资产规模最大的地方国企，资金稳健、交付有保障，置业更安心。

项目整体规划规整合理，总占地面积约 3.87 万㎡，总建筑面积约 20.34 万㎡，容积率 5.3，社区绿化率高达 30.03%，居住环境舒适宜居。整体分三期、三个地块有序开发，规划共 10 栋高层住宅，楼栋层高控制在 30 至 38 层，包含 9 栋商品住宅与 1 栋公租房，社区配比均衡。同时自带一所 18 班优质幼儿园，完善社区基础教育配套，全方位满足家庭日常居住与成长需求。

越秀星科源启本次优先推出01 地块，地块整体指标优越，规划纯粹宜居。地块占地面积约 1.53 万㎡，总建筑面积约 13.68 万㎡，计容建筑面积约 9.55 万㎡，容积率 5.6，社区绿化率高达 30.03%，绿意氛围浓郁，日常居住舒适舒心。

地块共计规划 5 栋高层住宅，楼栋高度区间为 31 至 38 层。其中：1 栋 1 单元总高 33 层，1 栋 2/3 单元总高 31 层，1 栋 4 单元总高 38 层，1 栋 5 单元为 32 层公租房；社区地下车库同步配套建设公交首末站，出行体系完善。

全区合计规划 979 户，包含商品房 589 户、公租房 390 户。楼栋梯户配比科学合理，1 栋 1 单元采用 2 梯 5 户设计，1 栋 2/3 单元为 2 梯 4 户，1 栋 4 单元打造 3 梯 6 户布局，出行通勤高效不拥挤。社区地下室规划四层空间，标配 1039 个停车位，车位比约 1:1.06，充分满足日常停车需求。

项目配套亮点十足，1 栋 1 单元楼下自带公交首末站，公交线路无缝接驳地铁路网，真正实现下楼即乘车。告别日晒雨淋远距离步行，短途通勤、地铁换乘更加便捷。同时社区内设健康服务中心，优质基础医疗资源近在咫尺，为全家人的健康生活保驾护航，日常居家便利度直接拉满。

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楼盘基础信息

开发商：深圳晟越房地产开发有限公司

物业公司：广州越秀物业发展有限公司深圳分公司

物业管理费：3.9元/㎡

总占地面积：1.53万/㎡

总建筑面积：13.68万/㎡

容积率：5.6

绿化率：30.03%

产权年限：2025年4月24日-2095年4月23日（70年住宅）

总户数：首推的01地块979户，商品房589套

总栋数及楼高：5栋，31-38层

梯户比：2梯4户/2梯5户，3梯6户

车位数：1039个

车位占比：1：1.06

交楼时间：2027年12月

交楼标准： 精装

越秀星科源启1栋1单元旁边的侧门，效仿深圳湾安仕达酒店，采用香槟金色金属格栅结构，线条流畅且富有张力，通过镂空设计弱化大体量挑檐的压迫感，阳光透过格栅形成斑驳光影，增添艺术感。

越秀星科源启建设的内部泳池，位于本次推售的1栋1单元旁边，会所配套堪称光明第一梯队，设计独具匠心，展现出非凡的设计理念，让人仿佛置身于豪华府邸之中，尽显尊贵与雅致。

会所涵盖无界泳池、健身会所、轻氧瑜伽室、会客厅书吧区、水吧区等六大主题功能区，还有地下室车马厅，配置了星空顶，其品质之高在整个光明都是极为罕见的。

4.项目周边配套

交通配套：越秀星汇珑府邻近光侨路及科学大道等主干道，可以快速接驳龙大高速，南光高速，深圳外环高速，通达全市各大区域，小区楼下规划有公交首末站，目前已经开通运营的地铁6号支线“圳美站”距离约900米，6号线光明站距离约1.2公里，3站到凤凰城站可换乘13号地铁线，5站到光明城站，这里可以换乘光明城高铁站，7站到宝安上屋站，12站到南山西丽留仙洞，15站南山高新园，19站到后海。

学校配套：越秀星汇珑府自带1所18班制幼儿园，邻近地块规划有1所九年制公办36班学校，其中小学24班，初中12班，目前还没开始建设，已经公布为深圳教科院实验小学（光明）光晟配套学校，另外在科学公园板块还规划有深圳外国语楼村第四学校，总规模45个教学班，可容纳2100个学位，预计在2026年秋季开始招生，也是在招生范围内。

根据2025年光明区教育局公布的学区划分，星汇珑府属于科韵社区，小学学区划分在东周小学（距离约2.7公里）、华南师范大学附属光明星河小学（距离约2.5公里）、修远小学、深圳小学光明曙光学校（距离约2.7公里）、南科大荔园学校小学部（距离约1.8公里）、中科实验教育集团光明楼村第二学校、深圳市教育科学研究院实验学校（光明）小学部、中山大学深圳附属学校小学部（距离约1.8公里）、楼村小学、公明中学小学部。

初中学区划分在华夏中学、深圳实验光明学校、光明高级中学、南科大荔园学校初中部、公明中学初中部、中科实验教育集团光明楼村第二学校初中部、深圳市教育科学研究院实验学校（光明）初中部、中山大学深圳附属学校初中部、深圳小学科韵学校（距离约2.2公里）。

商业配套：项目自带有社区底商，可以满足日常生活需求，距离约2.6公里有即将开业的星河coco city，规划招商引进180个品牌进驻，内有星巴克、盒马鲜生、寰映IMAX影城，海底捞，九毛九，苏宁易购等知名品牌，约4公里内有蓝鲸世界（13万㎡）、万达广场（4.5万㎡）等大型商圈，形成超30万平方米的商业集群。

5.项目现状

博主在2026年3月28日有前往实地探盘，越秀星汇珑府主体已经出地面20多层，下面是最新的实拍图，合同约定在2027年12月份带精装交房，虽然楼盘还没有封顶，但是越秀也是属于国企单位，交房方面还是很有保障的。

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