棚改货币化转折来临 去库存完成棚改或将降

棚改，一场改变了过去三年房地产行业格局尤其是三四线城市楼市格局的风，转向在即。

7月12日，住建部召开棚户区改造工作吹风会时指出，要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；而商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

这被行业视为政策释放出的明确信号。在去库存任务基本完成的城市，棚改货币化比例将会降低。

在讨论棚改货币化安置退潮可能带来的行业影响前，需要先行讨论棚改试验的成果。

须知，棚改货币化安置肩负三四线去库存的重任，在三四线城市成交冷清的背景下被提出，如今任务已接近完成。

来自恒大研究院的数据显示，2016年~2017年，三四线通过棚改货币化的去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和18%。而三四线的商品住宅去化周期降至7.6个月，这个数据甚至低于多个一二线城市。

个别库存极高的城市，如鄂尔多斯在棚改货币化安置的背景下，库存得到消化，成功解套。

兴证固收的研究团队指出，2015~2017年，货币化安置对住宅销售的贡献从14%上升至24%，而本轮地产销售上行周期至14个月，下行周期或将长于前两轮。

2016年下半年至今，昔日房企避之不及的三四线城市迎来春天，这不仅导致房企调整战略下沉到了三四线城市，更是直接推高三四线城市的房价。

也正因如此，业内对棚改货币化安置的评价出现了分化，也有所保留。相关结果或仍需付诸更多时间以验证，但对比两三年前，房地产行业格局已然大变，棚改政策到了调整的时候。

衣食住行，关心棚改政策调整带来的实质改变不仅是房地产行业的范畴，更是牵涉广泛的民生性议题。

从目前情况看来，2018年全国棚改计划新开工了580万套，其中一二线城市约113万套、三四线城市约467万套。

恒大研究院按照85平方米/套、70%的货币化安置商品房购买率计算，当三四线城市货币化安置比例维持2017年的63%时，带动商品房销售面积1.7亿平方米，带动2018年商品房销售增速16%。

若分地域看，当前东北、西北和西南省份对棚改货币化依赖度较大。过去三年，去库存政策也对相关城市住房需求、房价增长空间、居民购买力造成一定的透支。可以预见，这些区域的三四线城市的房地产交易销售将受到向下拉扯的影响，并需要数年时间进行修复、调整。

但在东部沿海的三四线城市，特别是一线城市周边的三四线城市，本身有重点城市人口、产业、购买力外溢的优势，棚改退潮对其影响不大。

开展房地产开发、销售的主体即房企方面，即使前期已有部分开发商调整政策，到三四线城市甚至五六线的小县城拿地，但主流房企的重要布局和主要货值来源仍是一二线城市。

不过，由于中小房企尤其是三四线城市本土房企，对棚改货币化依赖度较大，政策调整后，中小房企将面临市场份额、销售规模、融资渠道收紧的多重压力。

作为影响本轮周期的重要变量，棚改对房地产业的塑造和影响仍在进行中。